#JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM # 5
Serdecznie zapraszamy do lektury piątego już artykułu z cyklu # JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM.
Przypominamy, że cykl stanowi zwięzłe przedstawienie najważniejszych założeń nowelizacji przepisów prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 19 września 2020 roku*. Jeżeli umknął Wam poprzedni „odcinek” z serii – poniżej link:
LINK DO ARTYKUŁU JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM #4
Należy po pierwsze przypomnieć, że uprawnienia i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych są co do zasady niezbywalne. Od tej reguły istnieją jednak pewne wyjątki. Na gruncie prawa budowlanego jest nim możliwość przenoszenia na inne podmioty pozwoleń na budowę, co zostało przewidziane w sposób wyraźny w art. 40 PrBud.
Ustawodawca zauważył jednak, że dotychczasowa regulacja nie była doskonała – praktyka obrotu pokazała, że na tle stosowania w/w przepisu powstał szereg problemów praktycznych, na które dotychczas próżno było szukać stosownego remedium. Stąd też, przepis został istotnie znowelizowany.
W dzisiejszym artykule w sposób kompleksowy omówimy zatem kwestię przenoszenia pozwoleń na budowę w świetle zmian obowiązujących od 19 września 2020 roku.
DOTYCHCZASOWE BRZMIENIE PRZEPISU – PROBLEMY PRAKTYCZNE
Doświadczony inwestor ma świadomość, że kupując nieruchomość, dla której zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę – powinien uzyskać od zbywcy zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę.
Niestety częstokroć bywało i tak, że niektórzy nabywcy z różnych względów nie zadbali zawczasu o uzyskanie stosownej zgody od zbywcy. W momencie, gdy w urzędzie dowiadywali się o konieczności jej przedstawienia – czekał ich niemały szok. Okazywało się bowiem, że są zdani na łaskę i niełaskę dotychczasowego inwestora, a ten albo nie chce wyrazić zgody, albo żąda dodatkowej i niemałej „opłaty” za wyrażenie zgody na przeniesienie, albo – co gorsza – jest już nieosiągalny. A przecież dla kupującego było logiczne, że skoro dotychczasowy inwestor sprzedał nieruchomość wraz z obiektem budowlanym w budowie to nowy inwestor będzie mógł tę inwestycję kontynuować…
NOWE BRZMIENIE PRZEPISÓW – REMEDIUM DLA NIEUWAŻNYCH INWESTORÓW
Począwszy od dnia 19 września 2020 roku, nowelizacja uprościła procedurę przenoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy dotychczasowy inwestor – będący jednocześnie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości – zbył własność lub użytkownie wieczyste na rzecz nowego inwestora.
W art. 40 PrBud dodano nowy ust. 1a, na mocy którego, zgoda dotychczasowego inwestora na rzecz którego decyzja została wydana, na przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest wymagana jeżeli: „własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę”.
Innymi słowy, gdy nowy inwestor nabędzie własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości, objętej pozwoleniem na budowę od podmiotu, który był dotychczas (zgodnie z pozwoleniem) inwestorem – wówczas nie ma potrzeby, aby dotychczasowy inwestor wyrażał zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę.
Mając na uwadze problemy nieuważnych inwestorów ustawodawca przyjął bowiem domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji.
PROCEDURA PRZENOSZENIA POZWOLEŃ „PO STAREMU”
Należy pamiętać, że w sytuacjach, gdy zbywca prawa własności lub użytkowania wieczystego nie jest jednocześnie adresatem decyzji o pozwoleniu na budowę – zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę będzie w dalszym ciągu wymagana.
W takiej sytuacji nowy inwestor uzyska decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę, jeżeli: (i) przedłoży zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia, (ii) przyjmie wszystkie warunki zawarte w pozwoleniu, a także (iii) złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Warto przypomnieć, że decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi tzw. „decyzję związaną” – organ jest zobligowany wydać decyzję pozytywną o ile zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 40 PrBud.
PODMIOT LEGITYMOWANY DO ZŁOŻENIA WNIOSKU
Na mocy nowelizacji zmienił się również krąg podmiotów legitymowanych czynnie do wystąpienia z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę. Do 19 września 2020 roku z przedmiotowym wnioskiem mógł wystąpić zarówno dotychczasowy, jak i nowy inwestor. Obecnie, przepis wyraźnie stanowi, że organ wyda decyzję o przeniesieniu pozwolenia wyłącznie na wniosek nowego inwestora.
Jeżeli uznacie, że nasze treści są przydatne, a cykl powinien być kontynuowany – prosimy o udostępnienie lub polubienie strony Kancelarii. Da nam to wielką motywację do dalszego dzielenia się wiedzą!
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2020 poz. 471;
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.