#JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM # 6 

Serdecznie zapraszamy do lektury szóstego już  artykułu z cyklu # JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM. 

Przypominamy, że cykl stanowi zwięzłe przedstawienie najważniejszych założeń nowelizacji przepisów prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 19 września 2020 roku*. Jeżeli umknął Wam poprzedni „odcinek” z serii – poniżej link: 

LINK DO ARTYKUŁU JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM #5 

W dzisiejszym odcinku w sposób kompleksowy omówimy nową procedurę 

legalizacji samowoli budowlanych. 

Przypominamy, że z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane są prowadzone lub zostały przeprowadzone: (i) bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę albo (ii) bez uprzedniego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. 
 
Dotychczasowe przepisy prawa budowlanego w sposób odrębny regulowały procedurę legalizacyjną w odniesieniu do obu w/w rodzajów samowoli budowlanych (dotychczasowe art. 48 – 49 PrBud oraz art. 49b PrBud). Nowe przepisy obowiązujące od 19 września 2020 roku, tworzą jedną wspólną procedurę uregulowaną w nowym art. 48 PrBud. 

Do 19 września br. o ewentualnej możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej rozstrzygał wstępnie organ nadzoru budowlanego – organ badał m.in. zgodność nielegalnych robót z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym z MPZP oraz zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli organ uznał, że istnieje możliwość legalizacji samowoli wstrzymywał prowadzenie robót budowlanych, nakładając jednocześnie na inwestora obowiązek przedstawienia stosownych dokumentów. W przeciwnym wypadku wydawał decyzję o nakazie rozbiórki. Ewentualne otwarcie procedury legalizacyjnej następowało zatem po przeprowadzeniu wstępnego badania możliwości legalizacji oraz niezależnie od woli inwestora. 

Obecnie wszczęcie i prowadzenie postępowania w sprawie legalizacji samowoli budowlanej uzależnione jest od woli inwestora. W przypadku stwierdzenia występowania samowoli, organ nadzoru budowlanego nie bada wstępnie m.in. zgodności samowoli z MPZP, lecz od razu wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Informuje przy tym inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację realizowanego obiektu oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. 

W terminie 30 dni od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy, inwestor może złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1 PrBud). Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o nakazie rozbiórki (art. 49e pkt 1 PrBud). Tożsamy skutek wywoła wycofanie wniosku o legalizację, co może nastąpić do dnia wydania decyzji o legalizacji (art. 49e pkt 2 PrBud w zw. z art. 48a ust. 2 PrBud). 

Jeśli zaś inwestor złoży wniosek o legalizację w terminie przepisanym – wówczas organ nadzoru wyda postanowienie nakładające obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia (art. 48b ust. 1 PrBud). 

Dotychczas, dokumenty wymagane do legalizacji samowoli były wskazywane przez organ już w momencie uzyskania przez inwestora informacji o wszczęciu postępowania legalizacyjnego – tj. w postanowieniu o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych. 

Ponadto, termin na przedstawienie wymaganych dokumentów był wskazywany przez organ dowolnie w postanowieniu o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i mógł być niewystarczający dla skompletowania wszystkich. Obecnie minimalny termin na złożenie dokumentów wynika wprost z ustawy. 

W porównaniu do dotychczasowego stanu prawnego inwestor uzyskał zatem więcej czasu na przedłożenie niezbędnej dokumentacji – w praktyce, łącznie co najmniej 90 dni. 

Jednocześnie wskazać należy, że dokumentacja „legalizacyjna” w przypadku obiektu realizowanego bez uprzedniego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jest w dużej mierze tożsama z dokumentacją, jaką należy przedłożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Składają się na nią co do zasady: trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, a także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

Dodatkowo inwestor powinien przedłożyć: dwa egzemplarze projektu technicznego uwzględniającego zakres wykonanych robót budowlanych, a także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu (art. 48b ust. 2 i 3 PrBud). 

Organ nadzoru budowlanego sprawdza: (i) kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego, a także (ii) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli budowa została zakończona, sprawdza też  zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy (art. 49 ust. 1 PrBud). 

Nieprzedłożenie dokumentacji legalizacyjnej lub niewykonanie postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych skutkuje wydaniem decyzji o rozbiórce (art. 49e pkt 3 i 4 PrBud). 

Należy także pamiętać, że legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa po uprzednim uiszczeniu opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 4 PrBud). Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych zasadniczo nie uległa zmianie, choć obecnie  ich wysokość została wskazana w art. 49d PrBud. 

Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. 

Warto podkreślić, że legalizacja samowoli budowlanej nie zwalnia z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 49 ust. 5 PrBud). 

Jeżeli uznacie, że nasze treści są przydatne, a cykl powinien być kontynuowany – prosimy o udostępnienie lub polubienie strony Kancelarii. Da nam to wielką motywację do dalszego dzielenia się wiedzą! 

Podstawa prawna: 
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2020 poz. 471; 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.