W dniu 19 września 2020 roku weszły w życie przepisy nowelizujące dotychczasowe prawo budowane*.
W dniu dzisiejszym rozpoczynamy cykl krótkich artykułów, które w sposób zwięzły i uporządkowany przedstawią wiadomości niezbędne do zrozumienia istoty nowego procesu inwestycyjno-budowlanego.
Wszystkich zainteresowanych, zwłaszcza z # BRANŻY BUDOWLANEJ, zapraszamy do zapoznawania się z cotygodniowymi wpisami, a także do wspólnej wymiany doświadczeń na Fb lub Lin.
OBSZAR ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że skreślenie dosłownie dwóch wyrazów jest nieistotne na tle wszystkich doniosłych, a nawet rewolucyjnych zmian, wprowadzonych nowelizacją*. Jednakże, jest to przykład sytuacji, w której drobna zmiana posiada kolosalne znaczenie.
Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu (art. 3 pkt 20 PrBud) wpływa bowiem na określenie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 2 PrBud). Zgodnie z przepisem, stronami postępowania są bowiem: (i) inwestor oraz (ii) właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jak wiemy, im więcej stron postępowania – tym większe kłopoty w skutecznym prowadzeniu procesu inwestycyjnego.
NA CZYM JEDNAK POLEGA ZMIANA?
W dotychczasowym brzmieniu przepisu, pod pojęciem Obszaru Oddziaływania Obiektu – nazwijmy to skrótowo „3xO” – należało rozumieć: „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”.
Obecnie, przez 3xO należy rozumieć: „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”. Ustawodawca skreślił zatem z definicji wyrazy: „w zagospodarowaniu”.
PRZEKŁADAJĄC Z PRAWNICZEGO NA „NASZE”:
3xO to teren wyznaczony w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego, stanowiący „strefę wpływów” inwestycji na działki tzw. sąsiednie. Uwaga: działki nie muszą znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie, nie zawsze również obszar oddziaływania obiektu będzie wykraczał poza teren nieruchomości, na której realizowana będzie inwestycja.
W dotychczasowym stanie prawnym, organ miał obowiązek zidentyfikowania wszelkich przepisów, które ze względu na projektowaną inwestycję ograniczają sposób zagospodarowania działek sąsiednich. Na tej podstawie wyznaczał 3xO oraz krąg podmiotów postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Częstokroć oznaczało to, że stronami postępowania stawali się sąsiedzi „poszkodowani” hałasami, wibracjami, czy nawet zintensyfikowaniem ruchu po prywatnej drodze dojazdowej (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 14 września 2018 roku, sygn. akt: II SA/Kr 557/18) – a więc uciążliwościami o charakterze dość subiektywnym.
Zatem, wszelkie immisje na działki sąsiednie mogły potencjalnie rozszerzyć krąg stron postępowania. Sąsiedzi często powoływali się przy tym na przepisy prawa cywilnego oraz prawa ochrony środowiska. Dotychczasowe, szerokie uregulowanie 3xO przysparzało organom architektoniczno-budowlanym wielu trudności. Odnosiło się ono bowiem nie tylko do materii prawa budowlanego, ale również do norm wykraczających poza przepisy budowlane. Do tej pory, przepis mówił bowiem o „ograniczeniach w zagospodarowaniu” W TYM o „ograniczeniach w zabudowie”. Zatem, „ograniczenia w zabudowie” stanowiły jedynie przykładowy rodzaj „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu”.
AKTUALNE ZNACZENIE 3XO
Obecnie, obszar oddziaływania obiektu budowlanego jest to obszar, w stosunku do którego obiekt objęty inwestycją wprowadzi ograniczenia możliwości zabudowy. Organ będzie brał pod uwagę jedynie przepisy odnoszące się do zabudowy, m.in. przepisy techniczno-budowlane.
Wyobraźmy sobie na przykład, że Inwestor nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej – aby dostać się na teren inwestycji będzie wykonywał prawo przechodu i przejazdu przez działkę sąsiada. Wówczas sąsiad, aby nie pozbawić Inwestora dostępu do jego działki – nie będzie mógł dokonać zabudowy w pasie służebności (taki przypadek ograniczenia w zabudowie przywołał projektodawca w uzasadnieniu projektu ustawy).
KONKLUZJA
Poprzez skreślenie wyrazów: „w zagospodarowaniu” ustawodawca zawęził pojęcie „3xO”, a co za tym idzie: krąg stron postępowania. Stronami postępowania, oprócz Inwestora będą mogli być już tylko ci sąsiedzi, których dotkną ograniczenia w zabudowie.
UWAGA!!!
Należy pamiętać, że dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych, szeroko interpretujące definicję obszaru oddziaływania obiektu – uległo obecnie co najmniej częściowej dezaktualizacji! Nie powołujmy się na nie w oficjalnych pismach!
Jeżeli uznacie, że nasze treści są przydatne, a cykl powinien być kontynuowany – prosimy o polubienie strony Kancelarii na Facebook’u oraz Google Maps. Da nam to wielką motywację do dalszego dzielenia się wiedzą!
PODSTAWA PRAWNA:
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2020 poz. 471;
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.