Serdecznie zapraszamy do lektury trzeciego już artykułu z cyklu # JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM. 

Osoby, które dopiero przyłączyły się do grona Czytelników informujemy, że cykl stanowi zwięzłe przedstawienie najważniejszych założeń nowelizacji przepisów prawa budowlanego, która weszła w życie w dniu 19 września 2020 roku*. Jeżeli umknął Wam poprzedni „odcinek” z serii – poniżej link: 

LINK DO ARTYKUŁU JESIEŃ Z PRAWEM BUDOWLANYM #2 

W poprzednim artykule z cyklu poruszyliśmy temat nowego podziału projektu budowlanego. W dniu dzisiejszym zajmiemy się procesem wydania pozwolenia na budowę, a także kwestią tzw. istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które wiąże się z koniecznością uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (dalej jako: „pozwolenie zamienne”) lub koniecznością dokonania ponownego zgłoszenia. 

WYDANIE DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ 

Do 19 września 2020 roku organ sprawdzał zgodność projektu budowlanego m.in. z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji. Obecnie katalog ten został rozszerzony i obejmuje dodatkowo ustalenia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. c PrBud). 

ODMOWA ZATWIERDZENIA PROJEKTU ORAZ WYDANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ 

W nowym art. 35 ust. 5 PrBud dla uporządkowania zebrano wszelkie przesłanki odmowy zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Są nimi obecnie: 

• niewykonanie w wyznaczonym terminie postanowienia nakładającego obowiązek usunięcia nieprawidłowości projektu; 
• wykonywanie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę; 
• znajdowanie się obiektu budowlanego objętego nakazem rozbiórki na terenie, którego dotyczy projekt. 

NOWA DEFINICJA ISTOTNEGO ODSTĘPSTWA OD PROJEKTU 

Zmianie uległa dotychczasowa definicja tzw. istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. Po pierwsze, zmieniła się nazwa – obecnie można mówić nie o odstępstwie od zatwierdzonego projektu budowlanego, a o odstępstwie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. 

Po drugie, dotychczas za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu uważano m.in. zmianę charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, przy czym tylko w odniesieniu do zmiany wysokości, szerokości oraz długości wskazano, że nie stanowi istotnego odstępstwa zmiana nieprzekraczająca 2%. Obecnie, sprecyzowano dopuszczalną skalę odstępstw od zatwierdzonego projektu, niewymagających uzyskania pozwolenia zamiennego lub ponownego zgłoszenia – również w odniesieniu do powierzchni zabudowy, która obecnie nie powinna przekroczyć 5 %. Z katalogu charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego wykreślono kubaturę (art. 36a ust. 5 PrBud). 

Ponadto, odstępstwo od projektu nie będzie uważane za istotne, jeżeli nie będzie powodowało zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany. Jak wskazał projektodawca w uzasadnieniu projektu noweli – wprowadzone zmiany umożliwią zmianę usytuowania obiektu budowlanego na działce budowlanej, bez konieczności wystąpienia o pozwolenie zamienne, o ile zmiana nie wpłynie na zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu. 

Począwszy od 19 września 2020 roku za istotne odstępstwo od projektu uważa się również zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym. 

Warto również zwrócić uwagę, że obecnie nie każde odstępstwo od warunków ochrony ppoż., wymagań konserwatora zabytków oraz warunków higienicznych i zdrowotnych będzie uważane za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu. Jeżeli inwestor uzyska od właściwych organów uzgodnienie zamierzonych zmian – uzyskanie pozwolenia zamiennego lub dokonanie ponownego zgłoszenia nie będzie wymagane. 

ISTOTNE ODSTĘPSTWO OD PROJEKTU, ZŁOŻONEGO W RAMACH ZGŁOSZENIA 

W przypadku, gdy projekt budowlany został złożony w ramach zgłoszenia budowy (m.in. wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieścił się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany), organ nie wniósł sprzeciwu, a następnie dokonano istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu – przed 19 września 2020 roku konieczne było uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dotyczącej całego zamierzenia budowlanego. 

Obecnie, tzw. istotne odstępstwo od projektu złożonego w ramach zgłoszenia, będzie możliwe do przeprowadzenia również po ponownym zgłoszeniu (art. 36a ust. 1a PrBud) – pod warunkiem, że organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia ponownego zgłoszenia (art. 36a ust. 3a PrBud w zw. z art. 30 ust. 5 PrBud). 

Jeżeli uznacie, że nasze treści są przydatne, a cykl powinien być kontynuowany – prosimy o zostawienie like, udostępnienie lub polubienie strony Kancelarii. Da nam to wielką motywację do dalszego dzielenia się wiedzą! 

Podstawa prawna: 
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2020 poz. 471; 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.