Od 30 maja 2020 roku obowiązuje niedawno uchwalony, nowy art. 387 ¹  kodeksu cywilnego, o treści następującej: 

„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikającej z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku, gdy: 

• wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy, lub 
• wartość zabezpieczonych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub 

• zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę.” 

Powyższy artykuł został wprowadzony do kodeksu cywilnego ustawą z dnia 14 maja 2020 roku o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, Dz.U. 2020.875 z dnia 15 maja 2020 roku (dalej: „Ustawa”). 

Przewidując, że wirus SARS COV – 2 może nieco „przewietrzyć portfele” zwłaszcza osobom mniej zamożnym, ustawodawca postanowił zadbać o najsłabszych, którzy w zamian za długi i na ich zabezpieczenie będą chcieli lub musieli zastawiać (przewłaszczać) własne mieszkania lub domy, w których mieszkają. 

W niniejszym artykule spojrzymy, czym w istocie rzeczy jest umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie i dlaczego ustawodawca zdecydował się na sankcję nieważności umów dotyczących „mieszkań konsumenckich”. 

Co to jest przewłaszczenie na zabezpieczenie? 

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie – wbrew temu, co mogłoby się wydawać – nie jest umową sprzedaży. Nie dochodzi bowiem między stronami do żadnej „ekwiwalentności świadczeń”. Wierzyciel nie płaci za mieszkanie, tylko uzyskuje jego własność w zamian za dług, jaki ma wobec niego dłużnik. Co więcej, wierzyciel nie uzyskuje własności mieszkania „na zawsze”, a tylko do czasu, aż dotychczasowy właściciel mieszkania upora się ze spłatą długu i poprosi o zwrot własności. 

Rzecz jasna, jeśli dłużnik w porę nie spłaci swojego długu, wówczas właściciel nie będzie musiał przenosić z powrotem własności mieszkania na dotychczasowego właściciela, lecz sam będąc jego właścicielem, będzie mógł podjąć takie kroki w odniesieniu do mieszkania, które pozwolą mu „otrzeć łzy” z powodu niespłaconego w terminie długu. Tyle tylko, że nierzadko dzieje się tak, że wartość przewłaszczonego mieszkania znacząco przewyższa wartość samego długu z odsetkami. W takiej sytuacji wierzyciel, który sprzedał mieszkanie, mógłby pozostać niesłusznie wzbogacony kosztem dłużnika, którego dług wynosił np. zaledwie ułamkową wartość całej nieruchomości. W sukurs takim sytuacjom przychodziło dotychczas wykształcone orzecznictwo sądowe, które podpowiadało jak radzić sobie, żeby wierzyciel za bardzo się jednak nie cieszył. 

Dlaczego orzecznictwo? Ano dlatego, że umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie nie była dotąd uregulowana w kodeksie cywilnym, choć relatywnie często była stosowana w praktyce. Na bazie sporów pomiędzy przewłaszczającym na zabezpieczenie, a wierzycielem, siłą rzeczy musiała wykształcić się bogata linia orzecznicza, stanowiąca swego rodzaju remedium, podpowiadające jak radzić sobie w różnych kryzysowych sytuacjach „przewłaszczenia na zabezpieczenie.” 

Co nieco na temat dotychczasowego orzecznictwa: 

Za wart odnotowania należy wskazać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2011 roku, V CSK 360/10, gdzie w rozbudowanej tezie, wyraźnie zostało wskazane, że przewłaszczenie rzeczy w celu zabezpieczenia nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się jej własności i już tylko z tego powodu wykluczone jest identyfikowanie stosunku przewłaszczenia w celu zabezpieczenia ze stosunkiem sprzedaży. Umowy tego typu zawierane są na podstawie art. 353¹ k.c. pomiędzy dłużnikiem – właścicielem rzeczy, a jego wierzycielem. Co jednak istotne, strony umowy powinny określić w takowej umowie,  w jaki sposób wierzyciel ma się zaspokoić z przewłaszczonej rzeczy i w jaki sposób ma się rozliczyć z dłużnikiem ze zrealizowanego zabezpieczenia, gdyby do spłaty długu nie doszło. W przeciwnym razie po stronie dłużnika powstaje żądanie wydania dłużnikowi nadwyżki kwoty uzyskanej z przewłaszczonej rzeczy, nad kwotą pokrywającą dług zabezpieczony prawem jej własności, znajdujące podstawę w art. 405 k.c. Rozliczenie – zdaniem sądu – powinno nastąpić w pieniądzu, bowiem brak jest podstaw ku temu, by przewłaszczoną rzecz dzielić i zwracać dłużnikowi ewentualną nadwyżkę jej wartości w formie jakiejś wydzielonej części przewłaszczonej rzeczy. 

Co więcej, w kolejnym, wartym odnotowania wyroku z dnia 27 czerwca 1995 roku, I CR 7/95, Sąd Najwyższy wskazał, że określone przez strony w umowie, sposoby zaspokojenia wierzyciela z rzeczy przewłaszczanej i sposób rozliczenia, są dla stron wiążące. W razie braku postanowień umownych w tym względzie wierzyciel może zaspokoić się – według swego wyboru – w każdy sposób, który nie jest sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego. W każdym wypadku zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, następuje ono nie z chwilą nabycia przez wierzyciela własności rzeczy, ale z chwilą dokonania czynności powodującej zaspokojenie się wierzyciela z tej rzeczy i prowadzącej do umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności. 

W tym miejscu powstaje uzasadnione pytanie co z wartością przewłaszczanej nieruchomości i wartością wierzytelności, którą nieruchomość ma zabezpieczać. Czy wartości te należy wskazywać w umowie, skoro umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest umową sprzedaży i skoro nie ma mowy o ekwiwalentności świadczeń? 

Otóż, Sąd Najwyższy w aktualnej tezie wyroku z dnia 31 marca 2016 roku, IV CSK 372/15: „czynność prawna kreująca nadzabezpieczenie, skonstruowana w sposób przynoszący wierzycielowi, w wyniku realizacji zabezpieczenia, rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski, może być uznana za nieważną (art. 58 § 2 k.c.)”.  

W wyroku z dnia 13 maja 2011 roku, V CSK 360/10, Sąd Najwyższy wskazał także: „O ile zaspokojenie wierzyciela wierzytelności zabezpieczonej przewłaszczeniem na zabezpieczenie następuje przez zatrzymanie rzeczy na własność po wygaśnięciu roszczenia o zwrotne przeniesienie jej własności, to nadwyżka wartości rzeczy przewłaszczonej nad wartością pokrywającą zabezpieczony dług podlega zwróceniu przewłaszczającemu.” 

O aktualnym zabezpieczeniu nieruchomości konsumenta słów kilka: 

Dotychczasowa linia orzecznicza wykształciła mechanizmy obrony dłużnika jako słabszej ekonomicznie strony czynności. Faktem jest jednak, że owa ochrona sprowadzała się dotychczas do konieczności wytaczania przez dłużnika szeregu powództw, bądź to zmierzających do zwrotnego przeniesienia własności po spłacie długu, bądź to zmierzających do odzyskania nadwyżki ponad wartość spłaconego długu, bądź to zmierzających do uznania czynności prawnej za nieważną, co wymagało wykazania co najmniej istnienia „nadzabezpiecznia”. 

Chcąc wzmocnić ochronę konsumenta, poprzez wprowadzenie do kodeksu cywilnego nowego art. 387¹ k.c., powodującego sankcję bezwzględnej nieważności umowy przewłaszczenia przez konsumenta nieruchomości wykorzystywanej przez niego na cele mieszkalne w trzech enumeratywnie wskazanych sytuacjach, ustawodawca w uzasadnieniu projektu ustawy wskazał: „Wprowadzane przesłanki nieważności są obiektywne i pozwalają na zabezpieczenie pożyczek w wysokości stosunkowo niższej od wartości nieruchomości. Margines różnicy wynosi wartość odsetek maksymalnych za zwłokę za okres 2 lat. Jest to okres, w którym można oczekiwać racjonalnego dochodzenia wierzytelności przez wierzyciela. Dwa pozostałe przypadki mają na celu ochronę konsumenta przed występującymi wcześniej w praktyce zachowaniami polegającymi na świadomym wykorzystaniu braku wiedzy konsumenta co do wysokości wierzytelności lub nieruchomości. Wycena wartości rynkowej przez biegłego rzeczoznawcę powinna być dokonana na zasadach przewidzianych w ustawie z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami”. 

Powyższe w istocie rzeczy sprowadza się obecnie do konieczności wskazania w umowie przewłaszczenia dokładnej wartości zabezpieczanej wierzytelności, dokonania wyceny nieruchomości przez biegłego, a także dopilnowania, by wartość przewłaszczanej na zabezpieczenie nieruchomości nie była wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy. W przeciwnym razie, umowa będzie nieważna. 

Szerzej na temat istoty przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz nowego art. 387¹ k.c. w miesięczniku „Nieruchomości” Wydawnictwa C.H. Beck, który ukazał się czerwcu 2020 roku. 

Katarzyna Niekrasz-Gierejko 

Radca Prawny