Na fali ostatnich wydarzeń wiele lokali usługowych przymusowo ma przestój. Przedsiębiorcy prowadzący restauracje, kawiarnie, kina etc., na podstawie rozporządzenia właściwego ministra musieli zaprzestać bądź znacząco ograniczyć funkcjonowanie swojego biznesu. Wiąże się to dla nich ze stratami, których nie da się w tej chwili oszacować. Wszystko zależy od tego jak długo potrwa i jak będzie się rozwijać stan epidemii w naszym kraju. Nie mniej, już teraz wiadomo, że straty będą ogromne i dla wielu przedsiębiorców skończy się to ogłoszeniem upadłości, a w najlepszym wypadku restrukturyzacją i zaciągnięciem kredytów. 

Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest to, że pomimo braku dochodów za czas przymusowego przestoju w dalszym ciągu przedsiębiorcy zmuszeni są ponosić rozchody kosztów stałych. Są to m. in. pensje pracowników, media w lokalu oraz clue tego artykułu czyli stała opłata dla właściciela najmowanego lokalu, czyli czynsz. 

Już teraz wielu przedsiębiorców zastanawia się czy rzeczywiście musi płacić dotychczasowe stawki skoro nie mogą oni używać lokalu w umówiony sposób. Jest oczywistym, że gdy sądy powrócą do normalnego trybu pracy posypią się pozwy związane z żądaniem obniżki czynszu za okres przymusowego przestoju – jeśli stroną pozywającą będzie najemca oraz pozwy skierowane przez Wynajmujących w przypadku, gdy najemca sam dokonał obniżki, bądź całkowicie powstrzymał się od dokonywania płatności za okres przestoju. Niezależnie jednak od tego, kto będzie powodem w sprawie, a kto stroną pozwaną, sądy już teraz borykające się z ogromną ilością spraw, może zalać kolejna ich fala, co – biorąc pod uwagę konieczność przełożenia wielu wokand z miesiąca marca i kwietnia – może skutkować odwleczeniem wydania wyroku w interesującej nas sprawie nawet o kilka lat. 

Dlatego podstawową do oceny sytuacji najemcy jest treść zawartej przez strony umowy. Jeżeli prawnik dobrze wykonał swoją pracę, to w umowie powinna znaleźć się klauzula tzw. „siły wyższej” wraz z jej definicją, regulująca jak należy się zachować np. w sytuacji takiej jak obecna. Powinno z niej wynikać, jakie uprawnienia nabywają strony, a w  szczególności najemca z uwagi na działanie siły wyższej (czym niewątpliwie jest ogłoszony w Polsce stan epidemii, związany ze światową pandemią koronawirusa). Gorzej, jeżeli umowa w ogóle nie przewidziała powyższej sytuacji. Może tak być zwłaszcza w przypadku umów drobnych przedsiębiorców, który na co dzień nie korzystają z usług profesjonalnych pełnomocników. 

Rząd mając świadomość rozmiaru strat ponoszonych przez przedsiębiorców, w związku z wprowadzonymi ograniczeniami w tym całkowitym brakiem możliwości prowadzenia normalnej działalności przez niektóre branże, pracuje nad rozwiązaniami prawnymi, które odciążyłyby przedsiębiorców i rozłożyły negatywne skutki również na inne podmioty, w tym wynajmujących. Jednakże, projekt ustawy o zmianie specustawy* przewidział szczególne rozwiązania prawne tylko dla wąskiego grona przedsiębiorców działających jedynie na terenie galerii handlowych i to też nie wszystkich**. Sytuacja jest bardzo dynamiczna i być może odpowiednia Ustawa wejdzie w życie w najbliższym czasie. 

Zważyć jednak należy, że rozwiązania prawne, o których mowa powyżej, w dalszym ciągu nie wyszły poza etap projektu ustawy i są to do tej pory jedynie przypuszczeniami bez pewności, że takie rozwiązania, w takim, a nie innym kształcie wejdą w życie. Dlatego też, jeżeli sama umowa nie stanowi w tym zakresie, to trzeba wywodzić nasze prawa i obowiązki na podstawie obowiązujących przepisów właściwych ustaw, w tym w szczególności kodeksu cywilnego. 

Można się spodziewać, że sprawy z zakresu objętego tym artykułem będą w niedalekiej przyszłości stanowić ból głowy sędziów w całym kraju, a w konsekwencji również Sądu Najwyższego, albo i nawet Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Pomimo jednak, że polskie sądy jeszcze nigdy nie spotkały się z podobną sytuacją, to dotychczasowe orzecznictwo w dalszym ciągu może znacząco pomóc w ustaleniu co możemy uczynić w obecnej sytuacji. 

W pierwszej kolejności trzeba zastanowić się, kiedy najemcy przysługuje obniżka czynszu? 

Na podstawie art. 664 § 1  kodeksu cywilnego, wynajmujący odpowiada na zasadach rękojmi za wady rzeczy wynajmowanej, a sam najemca w razie ich zaistnienia, (jeżeli o nich nie wiedział w chwili zawierania umowy pomimo zachowania należytej staranności, bądź też wada wystąpiła w trakcie trwania umowy), może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania. Na podstawie dotychczasowego orzecznictwa możemy z całą pewnością stwierdzić, że wynajmujący odpowiada za wady tkwiące w przedmiocie najmu, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za czynniki wpływające na przedmiot najmu, za które nie ponosi winy. 

Przed pytaniem o zakres odpowiedzialności z tytułu wad nie tkwiących w samym przedmiocie najmu, a wpływających z zewnątrz na sposób korzystania z przedmiotu najmu stanął Krakowski Sąd Apelacyjny (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14). W sprawie rozpatrywanej przez sąd krakowski, pozwany samowolnie – w związku z remontem ulicy, przy którym znajdował się najmowany lokal – obniżył należny wynajmującemu czynsz za czas trwania remontu. Powodowie (czyli właściciele lokalu) wnieśli o zasądzenie im  – należnego ich zdaniem – niezapłaconego czynszu. Najemca nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie powołując się na wadę tkwiąca w przedmiocie najmu w związku z wykonywanym remontem ulicy i podniósł zarzut potrącenia. Sąd Apelacyjny rozstrzygając w II instancji zważył w uzasadnieniu wyroku jak następuje: 

• „Należy […] zauważyć, że w świetle przepisu art. 664 § 1 k.c. dopuszczalne jest żądanie obniżenia czynszu najmu jedynie w sytuacji, gdy skutek w postaci ograniczenia przydatności rzeczy do umówionego użytku wynika z wady przedmiotu najmu.” 
• „Niewątpliwie […] za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 k.c. jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego.” 
• „Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziałują na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 § 1 k.c. prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić. Należy podkreślić, iż w sytuacji, kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania osób trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 k.c. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, która jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego.” 

• „Podniesiony przez pozwanego zarzut, mający doprowadzić do oddalenia skierowanego przeciwko niemu powództwa w swej istocie opierał się na żądaniu uznania zasadności obniżenia czynszu najmu z uwagi na spadek dochodowości prowadzonej w będącym przedmiotem tego najmu lokalu działalności gospodarczej. Analiza zarówno przepisów regulujących stosunek najmu, jak i treści zawartej przez strony umowy nie pozwala jednak przyjąć, aby wskazana okoliczność w jakikolwiek sposób wpływała na zakres świadczenia, do spełnienia którego pozwany był zobowiązany względem powodów. W szczególności odnotować należy, że wśród przepisów art. 659-692 k.c. normujących najem, brak jest odpowiednika przepisu art. 700 k.c., zgodnie z którym dzierżawca może żądać obniżenia czynszu w sytuacji, gdy wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.” 

Wiele gmin w Polsce starając się pomóc przedsiębiorcom, zdecydowało się na radykalne kroki w postaci częściowej, a w niektórych przypadkach nawet całkowitej obniżki czynszu wynajmowanych lokali. Wielu przedsiębiorców na tej podstawie podnosi obecnie zasadność żądania obniżenia czynszu najmu także przez inne podmioty (nie będące gminami), które wynajmują im lokale w sąsiedztwie, czy w danej miejscowości. 

Dlatego przywołany wyrok sądu krakowskiego może być także i tutaj pomocny. Pozwany Najemca w omawianej wyżej sprawie podniósł bowiem, że niekorzystne skutki remontu ulicy zostały odnotowane i potwierdzone przez Urząd Miasta T., który jako wynajmujący dokonał obniżenia swoim najemcom czynszów najmów o 30% za przewidywany czas trwania remontu i o 50% za czas jego przedłużenia. W uzasadnieniu sąd wskazał jak następuje: 

• „Działania Gminy względem właścicieli nieruchomości nie mogły wywołać bezpośredniego skutku miedzy najemcami lokali a innymi wynajmującymi, jak również prawnie obligować tych drugich do zmodyfikowania stawek czynszu wynikających z zawartych umów.” 
• „Na odmienną interpretację wskazanego przepisu nie może wpływać powoływana w toku postępowania okoliczność, iż faktycznie doszło do obniżenia czynszu najmu w lokalach, których podmiotem wynajmującym była Gmina M. T. Gmina ta niewątpliwe poczuwała się do odpowiedzialności za wpływ prowadzonego remontu na wyniki działalności gospodarczej prowadzonej w lokalach położonych na remontowanej ulicy, nie mniej jednak okoliczność tą należy wiązać nie z faktem prawnej konieczności partycypowania właścicieli nieruchomości w ryzyku prowadzenia działalności w wynajmowanych przedsiębiorcom lokalach, lecz tym, iż była ona inwestorem tych robót budowlanych i tym samym liczyła się z odpowiedzialnością za szkody, jakie mogły zostać wywołane prowadzoną inwestycją.” 

Na podstawie powyższego, można byłoby wysnuć dosyć odważną tezę, iż odpowiedzialnością za zaistniały stan rzeczy najemcy powinni w takim razie obarczać, a tym samym pozywać najwyższe organy polskiego państwa, które wprowadziły restrykcyjne ograniczenia. 

Jednak nie o pozwach tu mowa, lecz o przetrwaniu milionów przedsiębiorców utrzymujących miejsca pracy. Dlatego niezależnie, czy umowa najmu przewiduje możliwość obniżenia czynszu najmu za czas przestoju oraz niezależnie czy przepisy prawa pozwalają najemcom na żądanie obniżki czynszu, to jednak w interesie wynajmującego nie leży ani niewypłacalność najemcy, ani też wieloletni proces o zapłatę zaległego czynszu. 

Dlatego Wynajmujący powinni mieć interes w tym, aby dojść do porozumienia z najemcami swoich lokali, często uwzględniając umowną obniżkę czynszu na czas trwania tych szczególnych okoliczności, których w żaden sposób nie można było przewidzieć, ani im zapobiec.  

  

Jakub Kopeć 

Student IV Roku Prawa