W dniu 5 października tego roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: „UPP”).
UPP stanowi, iż z dniem 1 stycznia 2019 roku, prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych: (i) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub (ii) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub (iii) budynkami wskazanymi w punktach poprzedzających wraz z ich zabudową towarzyszącą, tj. budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych - przekształci się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.
Co to znaczy? Otóż, do przekształcenia nie będą wymagane żadne dodatkowe czynności prawne uprawnionego. Wystarczy, aby grunt na dzień przekształcenia był po pierwsze zabudowany (przy czym przez zabudowę rozumiemy ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie) oraz by owa zabudowa miała funkcję mieszkaniową lub dominującą mieszkaniową w rozumieniu ustawy.
Dokumentem potwierdzającym owo przekształcenie ma być zaświadczenie, wydawane z urzędu lub na wniosek przez organy reprezentujące dotychczasowego właściciela nieruchomości (i.e. Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego).
Co ciekawe, w zaświadczeniu organ nie będzie wskazywać beneficjenta przekształcenia, czyli konkretnej osoby/osób, które w wyniku przekształcenia uzyskały z mocy prawa własność gruntu lub ułamkowej jego części, a wyłącznie: (i) przedmiot przekształcenia, czyli oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej wg ewidencji gruntów oraz (ii) informację o obowiązku wnoszenia opłaty rocznej, jej wysokości oraz okresie, przez który powinna być wnoszona. W zaświadczeniu wskazywać się także będzie (vide art. 4 ust. 4 UPP) możliwość uiszczenia jednorazowej opłaty za przekształcenie i zasady jej wnoszenia, a także pouczenie o możliwości złożenia wniosku o wydanie decyzji o wysokości opłat, o czym niżej.
Wskazany wyżej dokument (tj. zaświadczenie) ma być wysyłany na adresy dotychczasowych użytkowników wieczystych ujawnione w ewidencji gruntowej lub lokalowej lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję użytkownikowi wieczystemu oraz ma stanowić podstawę do dokonywania wpisu w księgach wieczystych, w tym w dziale III księgi wieczystej: „ciężary i ograniczenia”, gdzie ujawniana ma być wysokość i czas wnoszenia opłat za przekształcenie. Wszystko po to, by każdoczesny właściciel nieruchomości przy jej nabywaniu miał świadomość, co do wysokości opłat za przekształcenie związanych z nabywaną nieruchomością.
Wpisy do ksiąg wieczystych, dokonywane na podstawie zaświadczeń mają być wolne od opłat sądowych. Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-to dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych od dnia jego wydania.
Tutaj należy wskazać, że zaświadczenie w swojej istocie nie będzie decyzją, która podlegałaby zaskarżeniu. Nie oznacza to jednak, że beneficjent przekształcenia pozostanie bezradny. Po pierwsze odmowa wydania zaświadczania przez organ następować będzie w formie postanowienia, na które przysługiwać będzie zażalenie. W przypadku zaś kwestionowania przez właściciela wysokości opłat wskazanych w otrzymanym zaświadczeniu, przysługiwać mu będzie prawo złożenia - w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia zaświadczenia - wniosku o ustalenie w drodze decyzji wysokości i okresu wnoszenia opłat za przekształcenie. Do czasu ostatecznego zakończenia postępowania administracyjnego w tym przedmiocie, właściciela obowiązywać będzie dotychczasowa opłata wynikająca z zaświadczenia. Wydanie decyzji ustalającej inną wysokość opłaty niż wskazana w zaświadczeniu skutkować będzie tym, że nowa wysokość opłaty obowiązywać będzie ze skutkiem prawnym ex tunc tj. od dnia przekształcenia. W tej sytuacji zachodzić będzie konieczność rozliczenia ew. nadpłaty lub niedopłaty.
Powstaje uzasadnione pytanie, jaki ma być tryb wydawania zaświadczenia dla gruntów, które w dacie 1 stycznia 2019 roku, będą gruntami jeszcze niezabudowanymi w rozumieniu ustawy? Takie zaświadczenia mają być wydawane na wniosek nowego właściciela dopiero po uprzednim uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Termin na wydanie tych zaświadczeń będzie wynosił 4 m-ce od daty złożenia wniosku i podlegać będzie (w przeciwieństwie do zaświadczeń wydawanych z urzędu) opłacie skarbowej w wysokości 50 złotych.
Analogiczny termin (4 miesiące) na wydanie zaświadczeń obowiązywać będzie w przypadku cudzoziemca, który uzyskał zezwolenie na zakup w Polsce nieruchomości mieszkaniowej lokalowej lub zabudowanej domem jednorodzinnym. Oczywiście w tym przypadku również potrzebny będzie wniosek cudzoziemca o wydanie zaświadczenia.
Pozostaje jeszcze problematyka gruntów o niejednorodnej zabudowie, tj. takich, które w części zabudowane będą budynkami mieszkalnymi i zabudową towarzyszącą w rozumieniu ustawy (kwalifikującą do przekształcenia), zaś w części obiektami budowlanymi innymi (czyli innymi niż budynki mieszkalne, garaże, inne obiekty budowalne lub urządzenia budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych). Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego takich gruntów w prawo własności następować będzie z mocy prawa z dniem założenia księgi wieczystej dla nieruchomości wydzielonej z gruntu lub z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków.
W tym miejscu, warto powiedzieć w istocie rzeczy o najważniejszym, a mianowicie o wysokości opłat za przekształcenie prawa, terminach ich wnoszenia oraz długości okresu przez który mają być wnoszone.
Co do zasady, wysokość rocznej opłaty za przekształcenie prawa ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Oznacza to, że o ile samorządy zdążyły przed datą wejścia w życie ustawy przeprowadzić procedury aktualizacyjne w zakresie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, wysokość opłaty rocznej za przekształcenie prawa nie powinna znacząco odbiegać od ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Termin wnoszenia opłaty rocznej za przekształcenie ma być taki jak dotychczas, tj. do dnia 31 marca każdego roku kalendarzowego obowiązywania opłaty (z wyjątkiem opłaty za rok 2019 o czym niżej). Biorąc pod uwagę, że termin na wydanie zaświadczenia z urzędu wynosi 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa, opłata za pierwszy rok (przed datą wydania zaświadczenia) ma być równa dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Opłata ma być wnoszona przez okres 20 lat licząc od dnia przekształcenia, co oznacza, że ustawodawca zrezygnował z pierwotnych planów by był to jedynie okres minimalny.
Otóż, właściciel gruntu (pamiętajmy, że dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem gruntu z mocy prawa, a zaświadczenie ma mieć jedynie charakter potwierdzający ten fakt), może w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty zgłosić organowi na piśmie chęć uiszczenia opłaty jednorazowo. W zależności od tego w jakim czasie trwania obowiązku opłaty ów zamiar zostanie zgłoszony, wysokość opłaty jednorazowej pozostałej do zapłaty, stanowić będzie iloczyn opłaty obowiązującej w roku zgłoszenia owego zamiaru oraz liczby lat pozostałych do spłacenia.
W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa przez osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub przez spółdzielnie mieszkaniowe, podmiotom tym przysługiwać będzie bonifikata w wysokości wskazanej wprost w ustawie w art. 9 ust. 3, tj. 60% od wysokości opłaty jednorazowej, gdyby była wnoszona w pierwszym roku, w tym w którym nastąpiło przekształcenie, 50% od opłaty w drugim roku, 40% w trzecim, 30% w czwartym, 20% w piątym i 10% w szóstym.
Zasada powyższa będzie mieć zastosowanie tylko w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa. W przypadku zaś jednostek samorządu terytorialnego będących właścicielami gruntów, wysokość stawek procentowych ewentualnej bonifikaty oraz warunki jej udzielenia mają być ustalane w uchwale właściwej rady lub sejmiku. Przy czym, organ reprezentujący jednostkę będzie mógł jej udzielić, ale – w odróżnieniu od gruntów Skarbu Państwa – nie będzie do tego zobligowany.
Pojawia się pytanie, jaka ma być wysokość opłaty jednorazowej wraz z bonifikatą w roku, w którym nastąpiło przekształcenie zakładając, że przekształcenie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 roku? Czy właściciel będzie miał szansę uiścić opłatę jednorazową w roku 2019 zważywszy, że zaświadczenie wskazujące wysokość opłaty ma być wydane z urzędu dopiero w terminie 12 m-cy od przekształcenia? Tak, będzie miał. Ustawodawca przewidział tę sytuację w art. 20 ustawy. Opłatę należną za rok 2019 wnosić się będzie do 29 lutego 2020 roku. Jeśli zaświadczenie nie zostanie dostarczone do 31 grudnia 2019, to zamiar wniesienia opłaty jednorazowej za rok 2019 będzie można zgłosić do dnia 1 lutego 2020 roku, a następnie uiścić opłatę do 29 lutego 2020 roku. Wówczas wysokość bonifikaty tj. 60% od opłaty jednorazowej zostanie utrzymana.
Jeśli bonifikata zostanie udzielona spółdzielni mieszkaniowej, wówczas członek spółdzielni, któremu przysługuje w niej spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego korzystać będzie z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynku.
Całkowita spłata opłat z tytułu przekształcenia (bądź to w wyniku upływu okresu spłaty, bądź to w wyniku uiszczenia opłaty jednorazowej) skutkować będzie wydaniem zaświadczenia potwierdzającego ten fakt oraz koniecznością złożenia przez właściciela wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Będzie to równoznaczne z obowiązkiem wniesienia przez właściciela opłaty sądowej w wysokości 250 zł – w przypadku uiszczenia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych przypadkach.
Osobom fizycznym, których miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w danym roku obowiązywania opłaty nie będzie przekraczać 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wniesiona, właściwy organ, na wniosek osoby fizycznej, udzielać będzie bonifikaty w wysokości 50% od opłaty rocznej, jeżeli nieruchomość będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe lub wykorzystywana na te cele.
Na koniec warto powiedzieć dwa słowa o waloryzacji opłaty z tytułu przekształcenia: Otóż, będzie mogła być dokonywana zarówno z urzędu, jak i na wniosek właściciela, ale nie częściej niż raz na trzy lata. Zwaloryzowana opłata ma obowiązywać od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji. Organ będzie mógł odmówić jej dokonania, jeżeli wskaźniki z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ulegną zmianie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji.
Katarzyna Niekrasz-Gierejko
Radca Prawny