KREATYWNI

NIEZAWODNI

GODNI ZAUFANIA

604 555 333


CZY SĄSIAD ZNAJDZIE SIĘ W OBSZARZE ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU?

W dniu 19 września 2020 roku weszły w życie przepisy nowelizujące dotychczasowe prawo budowane*.

W dniu dzisiejszym rozpoczynamy cykl kr贸tkich artykuł贸w, kt贸re w spos贸b zwięzły i uporządkowany przedstawią wiadomości niezbędne do zrozumienia istoty nowego procesu inwestycyjno-budowlanego.

Wszystkich zainteresowanych, zwłaszcza z # BRANŻY BUDOWLANEJ, zapraszamy do zapoznawania się z cotygodniowymi wpisami, a także do wsp贸lnej wymiany doświadczeń na Fb lub Lin.

OBSZAR ODDZIAŁYWANIA OBIEKTU

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że skreślenie dosłownie dw贸ch wyraz贸w jest nieistotne na tle wszystkich doniosłych, a nawet rewolucyjnych zmian, wprowadzonych nowelizacją*. Jednakże, jest to przykład sytuacji, w kt贸rej drobna zmiana posiada kolosalne znaczenie.

Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu (art. 3 pkt 20 PrBud) wpływa bowiem na określenie stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 2 PrBud). Zgodnie z przepisem, stronami postępowania są bowiem: (i) inwestor oraz (ii) właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jak wiemy, im więcej stron postępowania 鈥 tym większe kłopoty w skutecznym prowadzeniu procesu inwestycyjnego.

NA CZYM JEDNAK POLEGA ZMIANA?

W dotychczasowym brzmieniu przepisu, pod pojęciem Obszaru Oddziaływania Obiektu 鈥 nazwijmy to skr贸towo 鈥3xO鈥 鈥 należało rozumieć: 鈥teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepis贸w odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu鈥.

Obecnie, przez 3xO należy rozumieć: 鈥teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepis贸w odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu鈥. Ustawodawca skreślił zatem z definicji wyrazy: 鈥w zagospodarowaniu鈥.

PRZEKŁADAJĄC Z PRAWNICZEGO NA "NASZE":

3xO to teren wyznaczony w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego, stanowiący 鈥strefę wpływ贸w鈥 inwestycji na działki tzw. sąsiednie. Uwaga: działki nie muszą znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie, nie zawsze r贸wnież obszar oddziaływania obiektu będzie wykraczał poza teren nieruchomości, na kt贸rej realizowana będzie inwestycja.

W dotychczasowym stanie prawnym, organ miał obowiązek zidentyfikowania wszelkich przepis贸w, kt贸re ze względu na projektowaną inwestycję ograniczają spos贸b zagospodarowania działek sąsiednich. Na tej podstawie wyznaczał 3xO oraz krąg podmiot贸w postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Częstokroć oznaczało to, że stronami postępowania stawali się sąsiedzi 鈥瀙oszkodowani鈥 hałasami, wibracjami, czy nawet zintensyfikowaniem ruchu po prywatnej drodze dojazdowej (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 14 września 2018 roku, sygn. akt: II SA/Kr 557/18) 鈥 a więc uciążliwościami o charakterze dość subiektywnym.

Zatem, wszelkie immisje na działki sąsiednie mogły potencjalnie rozszerzyć krąg stron postępowania. Sąsiedzi często powoływali się przy tym na przepisy prawa cywilnego oraz prawa ochrony środowiska. Dotychczasowe, szerokie uregulowanie 3xO przysparzało organom architektoniczno-budowlanym wielu trudności. Odnosiło się ono bowiem nie tylko do materii prawa budowlanego, ale r贸wnież do norm wykraczających poza przepisy budowlane. Do tej pory, przepis m贸wił bowiem o 鈥ograniczeniach w zagospodarowaniuW TYM o 鈥ograniczeniach w zabudowie鈥. Zatem, 鈥瀘graniczenia w zabudowie鈥 stanowiły jedynie przykładowy rodzaj 鈥瀘graniczeń w zagospodarowaniu terenu鈥.

AKTUALNE ZNACZENIE 3XO

Obecnie, obszar oddziaływania obiektu budowlanego jest to obszar, w stosunku do kt贸rego obiekt objęty inwestycją wprowadzi ograniczenia możliwości zabudowy. Organ będzie brał pod uwagę jedynie przepisy odnoszące się do zabudowy, m.in. przepisy techniczno-budowlane.

Wyobraźmy sobie na przykład, że Inwestor nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej 鈥 aby dostać się na teren inwestycji będzie wykonywał prawo przechodu i przejazdu przez działkę sąsiada. W贸wczas sąsiad, aby nie pozbawić Inwestora dostępu do jego działki 鈥 nie będzie m贸gł dokonać zabudowy w pasie służebności (taki przypadek ograniczenia w zabudowie przywołał projektodawca w uzasadnieniu projektu ustawy).

KONKLUZJA

Poprzez skreślenie wyraz贸w: 鈥瀢 zagospodarowaniu鈥 ustawodawca zawęził pojęcie 鈥3xO鈥, a co za tym idzie: krąg stron postępowania. Stronami postępowania, opr贸cz Inwestora będą mogli być już tylko ci sąsiedzi, kt贸rych dotkną ograniczenia w zabudowie.

UWAGA!!!

Należy pamiętać, że dotychczasowe orzecznictwo sąd贸w administracyjnych, szeroko interpretujące definicję obszaru oddziaływania obiektu 鈥 uległo obecnie co najmniej częściowej dezaktualizacji! Nie powołujmy się na nie w oficjalnych pismach!

Jeżeli uznacie, że nasze treści są przydatne, a cykl powinien być kontynuowany 鈥 prosimy o polubienie strony Kancelarii na Facebook'u oraz Google Maps. Da nam to wielką motywację do dalszego dzielenia się wiedzą!

 


PODSTAWA PRAWNA:
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niekt贸rych innych ustaw, Dz.U. 2020 poz. 471;
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

 
<< Powrót