KREATYWNI

NIEZAWODNI

GODNI ZAUFANIA

604 555 333

CZY JESTEŚ UPRAWNIONY DO ŻĄDANIA OBNIŻKI CZYNSZU NAJMU?

Na fali ostatnich wydarzeń wiele lokali usługowych przymusowo ma przest贸j. Przedsiębiorcy prowadzący restauracje, kawiarnie, kina etc., na podstawie rozporządzenia właściwego ministra musieli zaprzestać bądź znacząco ograniczyć funkcjonowanie swojego biznesu. Wiąże się to dla nich ze stratami, kt贸rych nie da się w tej chwili oszacować. Wszystko zależy od tego jak długo potrwa i jak będzie się rozwijać stan epidemii w naszym kraju. Nie mniej, już teraz wiadomo, że straty będą ogromne i dla wielu przedsiębiorc贸w skończy się to ogłoszeniem upadłości, a w najlepszym wypadku restrukturyzacją i zaciągnięciem kredyt贸w.

Jednym z powod贸w takiego stanu rzeczy jest to, że pomimo braku dochod贸w za czas przymusowego przestoju w dalszym ciągu przedsiębiorcy zmuszeni są ponosić rozchody koszt贸w stałych. Są to m. in. pensje pracownik贸w, media w lokalu oraz clue tego artykułu czyli stała opłata dla właściciela najmowanego lokalu, czyli czynsz.

Już teraz wielu przedsiębiorc贸w zastanawia się czy rzeczywiście musi płacić dotychczasowe stawki skoro nie mogą oni używać lokalu w um贸wiony spos贸b. Jest oczywistym, że gdy sądy powr贸cą do normalnego trybu pracy posypią się pozwy związane z żądaniem obniżki czynszu za okres przymusowego przestoju 鈥 jeśli stroną pozywającą będzie najemca oraz pozwy skierowane przez Wynajmujących w przypadku, gdy najemca sam dokonał obniżki, bądź całkowicie powstrzymał się od dokonywania płatności za okres przestoju. Niezależnie jednak od tego, kto będzie powodem w sprawie, a kto stroną pozwaną, sądy już teraz borykające się z ogromną ilością spraw, może zalać kolejna ich fala, co - biorąc pod uwagę konieczność przełożenia wielu wokand z miesiąca marca i kwietnia - może skutkować odwleczeniem wydania wyroku w interesującej nas sprawie nawet o kilka lat.

Dlatego podstawową do oceny sytuacji najemcy jest treść zawartej przez strony umowy. Jeżeli prawnik dobrze wykonał swoją pracę, to w umowie powinna znaleźć się klauzula tzw. 鈥瀞iły wyższej鈥 wraz z jej definicją, regulująca jak należy się zachować np. w sytuacji takiej jak obecna. Powinno z niej wynikać, jakie uprawnienia nabywają strony, a w聽 szczeg贸lności najemca z uwagi na działanie siły wyższej (czym niewątpliwie jest ogłoszony w Polsce stan epidemii, związany ze światową pandemią koronawirusa). Gorzej, jeżeli umowa w og贸le nie przewidziała powyższej sytuacji. Może tak być zwłaszcza w przypadku um贸w drobnych przedsiębiorc贸w, kt贸ry na co dzień nie korzystają z usług profesjonalnych pełnomocnik贸w.

Rząd mając świadomość rozmiaru strat ponoszonych przez przedsiębiorc贸w, w związku z wprowadzonymi ograniczeniami w tym całkowitym brakiem możliwości prowadzenia normalnej działalności przez niekt贸re branże, pracuje nad rozwiązaniami prawnymi, kt贸re odciążyłyby przedsiębiorc贸w i rozłożyły negatywne skutki r贸wnież na inne podmioty, w tym wynajmujących. Jednakże, projekt ustawy o zmianie specustawy* przewidział szczeg贸lne rozwiązania prawne tylko dla wąskiego grona przedsiębiorc贸w działających jedynie na terenie galerii handlowych i to też nie wszystkich**. Sytuacja jest bardzo dynamiczna i być może odpowiednia Ustawa wejdzie w życie w najbliższym czasie.

Zważyć jednak należy, że rozwiązania prawne, o kt贸rych mowa powyżej, w dalszym ciągu nie wyszły poza etap projektu ustawy i są to do tej pory jedynie przypuszczeniami bez pewności, że takie rozwiązania, w takim, a nie innym kształcie wejdą w życie. Dlatego też, jeżeli sama umowa nie stanowi w tym zakresie, to trzeba wywodzić nasze prawa i obowiązki na podstawie obowiązujących przepis贸w właściwych ustaw, w tym w szczeg贸lności kodeksu cywilnego.

Można się spodziewać, że sprawy z zakresu objętego tym artykułem będą w niedalekiej przyszłości stanowić b贸l głowy sędzi贸w w całym kraju, a w konsekwencji r贸wnież Sądu Najwyższego, albo i nawet Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Pomimo jednak, że polskie sądy jeszcze nigdy nie spotkały się z podobną sytuacją, to dotychczasowe orzecznictwo w dalszym ciągu może znacząco pom贸c w ustaleniu co możemy uczynić w obecnej sytuacji.

W pierwszej kolejności trzeba zastanowić się, kiedy najemcy przysługuje obniżka czynszu?

Na podstawie art. 664 搂 1聽 kodeksu cywilnego, wynajmujący odpowiada na zasadach rękojmi za wady rzeczy wynajmowanej, a sam najemca w razie ich zaistnienia, (jeżeli o nich nie wiedział w chwili zawierania umowy pomimo zachowania należytej staranności, bądź też wada wystąpiła w trakcie trwania umowy), może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas ich trwania. Na podstawie dotychczasowego orzecznictwa możemy z całą pewnością stwierdzić, że wynajmujący odpowiada za wady tkwiące w przedmiocie najmu, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za czynniki wpływające na przedmiot najmu, za kt贸re nie ponosi winy.

Przed pytaniem o zakres odpowiedzialności z tytułu wad nie tkwiących w samym przedmiocie najmu, a wpływających z zewnątrz na spos贸b korzystania z przedmiotu najmu stanął Krakowski Sąd Apelacyjny (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 390/14). W sprawie rozpatrywanej przez sąd krakowski, pozwany samowolnie - w związku z remontem ulicy, przy kt贸rym znajdował się najmowany lokal - obniżył należny wynajmującemu czynsz za czas trwania remontu. Powodowie (czyli właściciele lokalu) wnieśli o zasądzenie im聽 - należnego ich zdaniem - niezapłaconego czynszu. Najemca nie uznał pow贸dztwa i wni贸sł o jego oddalenie powołując się na wadę tkwiąca w przedmiocie najmu w związku z wykonywanym remontem ulicy i podni贸sł zarzut potrącenia. Sąd Apelacyjny rozstrzygając w II instancji zważył w uzasadnieniu wyroku jak następuje:

  • Należy [鈥 zauważyć, że w świetle przepisu art. 664 搂 1 k.c. dopuszczalne jest żądanie obniżenia czynszu najmu jedynie w sytuacji, gdy skutek w postaci ograniczenia przydatności rzeczy do um贸wionego użytku wynika z wady przedmiotu najmu.

  • 鈥濶iewątpliwie [鈥 za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, kt贸ra ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 搂 1 k.c. jego przydatność do um贸wionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, kt贸ra rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego."

  • Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć rozszerzanie pojęcia "wady" na wszelkie okoliczności zewnętrzne, kt贸re jedynie oddziałują na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, kt贸rym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 搂 1 k.c. prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania os贸b trzecich, na kt贸re nie ma on jakiegokolwiek wpływu i kt贸rym nie może się skutecznie przeciwstawić. Należy podkreślić, iż w sytuacji, kiedy negatywne oddziaływanie na przedmiot najmu jest konsekwencją działania os贸b trzecich, najemcy lokalu przysługuje możliwość obrony swoich praw na podstawie art. 690 k.c. Tego typu roszczenia należy kierować jednak do osoby, kt贸ra jest odpowiedzialna za naruszenie tych uprawnień, nie zaś do wynajmującego.鈥

  • 鈥濸odniesiony przez pozwanego zarzut, mający doprowadzić do oddalenia skierowanego przeciwko niemu pow贸dztwa w swej istocie opierał się na żądaniu uznania zasadności obniżenia czynszu najmu z uwagi na spadek dochodowości prowadzonej w będącym przedmiotem tego najmu lokalu działalności gospodarczej. Analiza zar贸wno przepis贸w regulujących stosunek najmu, jak i treści zawartej przez strony umowy nie pozwala jednak przyjąć, aby wskazana okoliczność w jakikolwiek spos贸b wpływała na zakres świadczenia, do spełnienia kt贸rego pozwany był zobowiązany względem powod贸w. W szczeg贸lności odnotować należy, że wśr贸d przepis贸w art. 659-692 k.c. normujących najem, brak jest odpowiednika przepisu art. 700 k.c., zgodnie z kt贸rym dzierżawca może żądać obniżenia czynszu w sytuacji, gdy wskutek okoliczności, za kt贸re nie ponosi odpowiedzialności i kt贸re nie dotyczą jego osoby, zwykły przych贸d z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.鈥

Wiele gmin w Polsce starając się pom贸c przedsiębiorcom, zdecydowało się na radykalne kroki w postaci częściowej, a w niekt贸rych przypadkach nawet całkowitej obniżki czynszu wynajmowanych lokali. Wielu przedsiębiorc贸w na tej podstawie podnosi obecnie zasadność żądania obniżenia czynszu najmu także przez inne podmioty (nie będące gminami), kt贸re wynajmują im lokale w sąsiedztwie, czy w danej miejscowości.

Dlatego przywołany wyrok sądu krakowskiego może być także i tutaj pomocny. Pozwany Najemca w omawianej wyżej sprawie podni贸sł bowiem, że niekorzystne skutki remontu ulicy zostały odnotowane i potwierdzone przez Urząd Miasta T., kt贸ry jako wynajmujący dokonał obniżenia swoim najemcom czynsz贸w najm贸w o 30% za przewidywany czas trwania remontu i o 50% za czas jego przedłużenia. W uzasadnieniu sąd wskazał jak następuje:

  • 鈥濪ziałania Gminy względem właścicieli nieruchomości nie mogły wywołać bezpośredniego skutku miedzy najemcami lokali a innymi wynajmującymi, jak r贸wnież prawnie obligować tych drugich do zmodyfikowania stawek czynszu wynikających z zawartych um贸w.鈥

  • 鈥濶a odmienną interpretację wskazanego przepisu nie może wpływać powoływana w toku postępowania okoliczność, iż faktycznie doszło do obniżenia czynszu najmu w lokalach, kt贸rych podmiotem wynajmującym była Gmina M. T. Gmina ta niewątpliwe poczuwała się do odpowiedzialności za wpływ prowadzonego remontu na wyniki działalności gospodarczej prowadzonej w lokalach położonych na remontowanej ulicy, nie mniej jednak okoliczność tą należy wiązać nie z faktem prawnej konieczności partycypowania właścicieli nieruchomości w ryzyku prowadzenia działalności w wynajmowanych przedsiębiorcom lokalach, lecz tym, iż była ona inwestorem tych rob贸t budowlanych i tym samym liczyła się z odpowiedzialnością za szkody, jakie mogły zostać wywołane prowadzoną inwestycją.鈥

Na podstawie powyższego, można byłoby wysnuć dosyć odważną tezę, iż odpowiedzialnością za zaistniały stan rzeczy najemcy powinni w takim razie obarczać, a tym samym pozywać najwyższe organy polskiego państwa, kt贸re wprowadziły restrykcyjne ograniczenia.

Jednak nie o pozwach tu mowa, lecz o przetrwaniu milion贸w przedsiębiorc贸w utrzymujących miejsca pracy. Dlatego niezależnie, czy umowa najmu przewiduje możliwość obniżenia czynszu najmu za czas przestoju oraz niezależnie czy przepisy prawa pozwalają najemcom na żądanie obniżki czynszu, to jednak w interesie wynajmującego nie leży ani niewypłacalność najemcy, ani też wieloletni proces o zapłatę zaległego czynszu.

Dlatego Wynajmujący powinni mieć interes w tym, aby dojść do porozumienia z najemcami swoich lokali, często uwzględniając umowną obniżkę czynszu na czas trwania tych szczeg贸lnych okoliczności, kt贸rych w żaden spos贸b nie można było przewidzieć, ani im zapobiec.聽

 

Jakub Kopeć
Student IV Roku Prawa

* link do projektu ustawy
** www.spidersweb.pl/bizblog/obnizka-czynsze-tarcza-antykryzysowa/