KREATYWNI

NIEZAWODNI

GODNI ZAUFANIA

604 555 333

"STARE PO NOWEMU" - CZYLI CO Z UŻYTKOWANIEM WIECZYSTYM OD 1 STYCZNIA 2019?

W dniu 5 października tego roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego grunt√≥w zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych grunt√≥w (dalej: ‚ÄěUPP‚ÄĚ).

UPP stanowi, iż z dniem 1 stycznia 2019 roku, prawo użytkowania wieczystego grunt√≥w zabudowanych: (i) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub (ii) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w kt√≥rych co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub (iii)¬† budynkami wskazanymi w punktach poprzedzających wraz z ich zabudową towarzyszącą, tj. budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynk√≥w mieszkalnych¬† - przekształci się z mocy prawa w prawo własności tych grunt√≥w.

Co to znaczy? Ot√≥ż, do przekształcenia nie będą wymagane żadne dodatkowe czynności prawne uprawnionego. Wystarczy, aby grunt na dzień przekształcenia był po pierwsze zabudowany (przy czym przez zabudowę rozumiemy ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie) oraz by owa zabudowa miała funkcję mieszkaniową lub dominującą mieszkaniową w rozumieniu ustawy.

Dokumentem potwierdzającym owo przekształcenie ma być zaświadczenie, wydawane z urzędu lub na wniosek przez organy reprezentujące dotychczasowego właściciela nieruchomości (i.e. Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego).

Co ciekawe, w zaświadczeniu organ nie będzie wskazywać beneficjenta przekształcenia, czyli konkretnej osoby/os√≥b, kt√≥re w wyniku przekształcenia uzyskały z mocy prawa własność gruntu lub ułamkowej jego części, a wyłącznie: (i) przedmiot przekształcenia, czyli oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej wg ewidencji grunt√≥w oraz (ii) informację o obowiązku wnoszenia opłaty rocznej, jej wysokości oraz okresie, przez kt√≥ry powinna być wnoszona. W zaświadczeniu wskazywać się także będzie (vide art. 4 ust. 4 UPP) możliwość uiszczenia jednorazowej opłaty za przekształcenie i zasady jej wnoszenia, a także pouczenie o możliwości złożenia wniosku o wydanie decyzji o wysokości opłat, o czym niżej.

Wskazany wyżej dokument (tj. zaświadczenie) ma być wysyłany na adresy dotychczasowych użytkownik√≥w wieczystych ujawnione w ewidencji gruntowej lub lokalowej lub inne adresy, na kt√≥re przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję użytkownikowi wieczystemu oraz ma stanowić podstawę do dokonywania wpisu w księgach wieczystych, w tym w dziale III księgi wieczystej: ‚Äěciężary i ograniczenia‚ÄĚ, gdzie ujawniana ma być wysokość i czas wnoszenia opłat za przekształcenie. Wszystko po to, by każdoczesny właściciel nieruchomości przy jej nabywaniu miał świadomość, co do wysokości opłat za przekształcenie związanych z nabywaną nieruchomością.

Wpisy do ksiąg wieczystych, dokonywane na podstawie zaświadczeń mają być wolne od opłat sądowych. Ustawa wyznaczyła organowi wydającemu zaświadczenie 14-to dniowy termin na przesłanie zaświadczenia do ksiąg wieczystych od dnia jego wydania.

Tutaj należy wskazać, że zaświadczenie w swojej istocie nie będzie decyzją, kt√≥ra podlegałaby zaskarżeniu. Nie oznacza to jednak, że beneficjent przekształcenia pozostanie bezradny. Po pierwsze odmowa wydania zaświadczania przez organ następować będzie w formie postanowienia, na kt√≥re przysługiwać będzie zażalenie. W przypadku zaś kwestionowania przez właściciela wysokości opłat wskazanych w otrzymanym zaświadczeniu, przysługiwać mu będzie prawo złożenia - w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia zaświadczenia - wniosku o ustalenie w drodze decyzji wysokości i okresu wnoszenia opłat za przekształcenie.¬† Do czasu ostatecznego zakończenia postępowania administracyjnego w tym przedmiocie, właściciela obowiązywać będzie dotychczasowa opłata wynikająca z zaświadczenia. Wydanie decyzji ustalającej inną wysokość opłaty niż wskazana w zaświadczeniu skutkować będzie tym, że nowa wysokość opłaty obowiązywać będzie ze skutkiem prawnym ex tunc tj. od dnia przekształcenia. W tej sytuacji zachodzić będzie konieczność rozliczenia ew. nadpłaty lub niedopłaty.

Powstaje uzasadnione pytanie, jaki ma być tryb wydawania zaświadczenia dla grunt√≥w, kt√≥re w dacie 1 stycznia 2019 roku, będą gruntami jeszcze niezabudowanymi w rozumieniu ustawy? Takie zaświadczenia mają być wydawane na wniosek nowego właściciela dopiero po uprzednim uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Termin na wydanie tych zaświadczeń będzie wynosił 4 m-ce od daty złożenia wniosku i podlegać będzie (w przeciwieństwie do zaświadczeń wydawanych z urzędu) opłacie skarbowej w wysokości 50 złotych.

Analogiczny termin (4 miesiące) na wydanie zaświadczeń obowiązywać będzie w przypadku cudzoziemca, kt√≥ry uzyskał zezwolenie na zakup w Polsce nieruchomości mieszkaniowej lokalowej lub zabudowanej domem jednorodzinnym. Oczywiście w tym przypadku r√≥wnież potrzebny będzie wniosek cudzoziemca o wydanie zaświadczenia.

Pozostaje jeszcze problematyka grunt√≥w o niejednorodnej zabudowie, tj. takich, kt√≥re w części zabudowane będą budynkami mieszkalnymi i zabudową towarzyszącą w rozumieniu ustawy (kwalifikującą do przekształcenia), zaś w części obiektami budowlanymi innymi (czyli innymi niż budynki mieszkalne, garaże, inne obiekty budowalne lub urządzenia budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynk√≥w mieszkalnych). Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego takich grunt√≥w w prawo własności następować będzie z mocy prawa z dniem założenia księgi wieczystej dla nieruchomości wydzielonej z gruntu lub z dniem wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunk√≥w.

W tym miejscu, warto powiedzieć w istocie rzeczy o najważniejszym, a mianowicie o wysokości opłat za przekształcenie prawa, terminach ich wnoszenia oraz długości okresu przez kt√≥ry mają być wnoszone.

Co do zasady, wysokość rocznej opłaty za przekształcenie prawa ma być r√≥wna wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, kt√≥ra obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Oznacza to, że o ile samorządy zdążyły przed datą wejścia w życie ustawy przeprowadzić procedury aktualizacyjne w zakresie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, wysokość opłaty rocznej za przekształcenie prawa nie powinna znacząco odbiegać od ustalonej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Termin wnoszenia opłaty rocznej za przekształcenie ma być taki jak dotychczas, tj. do dnia 31 marca każdego roku kalendarzowego obowiązywania opłaty (z wyjątkiem opłaty za rok 2019 o czym niżej). Biorąc pod uwagę, że termin na wydanie zaświadczenia z urzędu wynosi 12 miesięcy od daty przekształcenia prawa, opłata za pierwszy rok (przed datą wydania zaświadczenia) ma być r√≥wna dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Opłata ma być wnoszona przez okres 20 lat licząc od dnia przekształcenia, co oznacza, że ustawodawca zrezygnował z pierwotnych plan√≥w by był to jedynie okres minimalny.

Ot√≥ż, właściciel gruntu (pamiętajmy, że dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem gruntu z mocy prawa, a zaświadczenie ma mieć jedynie charakter potwierdzający ten fakt), może w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty zgłosić organowi na piśmie chęć uiszczenia opłaty jednorazowo. W zależności od tego w jakim czasie trwania obowiązku opłaty √≥w zamiar zostanie zgłoszony, wysokość opłaty jednorazowej pozostałej do zapłaty, stanowić będzie iloczyn opłaty obowiązującej w roku zgłoszenia owego zamiaru oraz liczby lat pozostałych do spłacenia.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa przez osoby fizyczne będące właścicielami budynk√≥w mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub przez sp√≥łdzielnie mieszkaniowe, podmiotom tym przysługiwać będzie bonifikata w wysokości wskazanej wprost w ustawie w art. 9 ust. 3, tj. 60% od wysokości opłaty jednorazowej, gdyby była wnoszona w pierwszym roku, w tym w kt√≥rym nastąpiło przekształcenie, 50% od opłaty w drugim roku, 40% w trzecim, 30% w czwartym, 20% w piątym i 10% w sz√≥stym.

Zasada powyższa będzie mieć zastosowanie tylko w odniesieniu do grunt√≥w Skarbu Państwa. W przypadku zaś jednostek samorządu terytorialnego będących właścicielami grunt√≥w, wysokość stawek procentowych ewentualnej bonifikaty oraz warunki jej udzielenia mają być ustalane w uchwale właściwej rady lub sejmiku. Przy czym, organ reprezentujący jednostkę będzie m√≥gł jej udzielić, ale ‚Äď w odr√≥żnieniu od grunt√≥w Skarbu Państwa ‚Äď nie będzie do tego zobligowany.

Pojawia się pytanie, jaka ma być wysokość opłaty jednorazowej wraz z bonifikatą¬† w roku, w kt√≥rym nastąpiło przekształcenie zakładając, że przekształcenie nastąpiło z dniem 1 stycznia 2019 roku? Czy właściciel będzie miał szansę uiścić opłatę jednorazową w roku 2019 zważywszy, że zaświadczenie wskazujące wysokość opłaty ma być wydane z urzędu dopiero w terminie 12 m-cy od przekształcenia? Tak, będzie miał. Ustawodawca przewidział tę sytuację w art. 20 ustawy. Opłatę należną za rok 2019 wnosić się będzie do 29 lutego 2020 roku. Jeśli zaświadczenie nie zostanie dostarczone do 31 grudnia 2019, to zamiar wniesienia opłaty jednorazowej za rok 2019 będzie można zgłosić do dnia 1 lutego 2020 roku, a następnie uiścić opłatę do 29 lutego 2020 roku. W√≥wczas wysokość bonifikaty tj. 60% od opłaty jednorazowej zostanie utrzymana.

Jeśli bonifikata zostanie udzielona sp√≥łdzielni mieszkaniowej, w√≥wczas członek sp√≥łdzielni, kt√≥remu przysługuje w niej sp√≥łdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego korzystać będzie z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynku.

Całkowita spłata opłat z tytułu przekształcenia (bądź to w wyniku upływu okresu spłaty, bądź to w wyniku uiszczenia opłaty jednorazowej) skutkować będzie wydaniem zaświadczenia potwierdzającego ten fakt oraz koniecznością złożenia przez właściciela wniosku o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.¬† Będzie to r√≥wnoznaczne z obowiązkiem wniesienia przez właściciela opłaty sądowej w wysokości 250 zł ‚Äď w przypadku uiszczenia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych przypadkach.

Osobom fizycznym, kt√≥rych miesięczny doch√≥d na jednego członka gospodarstwa domowego w danym roku obowiązywania opłaty nie będzie przekraczać 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za kt√≥ry opłata ma być wniesiona, właściwy organ, na wniosek osoby fizycznej, udzielać będzie bonifikaty w wysokości 50% od opłaty rocznej, jeżeli nieruchomość będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe lub wykorzystywana na te cele.

Na koniec warto powiedzieć dwa słowa o waloryzacji opłaty z tytułu przekształcenia: Ot√≥ż, będzie mogła być dokonywana zar√≥wno z urzędu, jak i na wniosek właściciela, ale nie częściej niż raz na trzy lata. Zwaloryzowana opłata ma obowiązywać od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w kt√≥rym dokonano waloryzacji. Organ będzie m√≥gł odm√≥wić jej dokonania, jeżeli wskaźniki z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ulegną zmianie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji.

 

Katarzyna Niekrasz-Gierejko
Radca Prawny